01

最近楼市消息一个比一个炸裂。

▲13倍杠杆、不到1成的首付比例，青岛胶州喊你买房了！有网友神评论，把还月供的套绳往下伸了伸，让个矮的人也够得着。

对此，我掰开手指头算了下，按照胶州五六千的房价，只需要三四万块钱做首付就可以“买”一套房，这么低的首付，我觉得稍微讲点价、走个账什么的，实际0首付也没啥问题。

那么这个政策效果会如何呢？我对胶州楼市不熟悉，不知道现在胶州有没有火起来。

但7.5%的最低首付比例，确实为三四线城市开了先河——只要买房人有买房意愿的，不用费心考虑买不买得起，敢于“背”月供就可以了。

▲三四线城市的房价有多惨？距离天安门正南50公里的固安，70㎡房子居然只要20万！东北鹤岗的房价，都从8万一套跌到6万一套了！

02

从事实来看，近期以来连番新政，成交只能说差强人意。

五月份，上海楼市是真的比较火（限价红利），北京和深圳二手房起立，但新房依旧不行，广州、杭州等城市的成交算得上是轻微上扬......整体行情算不得说是火热，而几乎所有的二手房市场，仍然在进入快速挂牌期。

站在存量房业主维度，这一波新政，可以用“新人新办法，老人老办法”来概括。

简简单单十个字，背后其实是鸿沟——新政对于老业主几乎没有什么帮扶措施，老业主仍然背负着利率高昂的房贷踽踽独行。

现在广州很多项目，最低首套利率已经可以做到3.15%，而在此之前的存量房贷利率往往是4.2%左右。以贷款总额100万为例，3.15%对应的月供是4297元，而4.2%的月供则是4890元，两者相差593元——30年累计，存量房贷要多还21.3万！

不得不说，超过1%的差额，换算到房贷上面，同样的贷款总额，存量房贷月供比新房房贷要高出10%，这对于存量房业主而言可谓残忍。

更狠的是，现在据说大招“先息后本”出来了。

▲据网友爆料，现在从建设银行和兴业银行手机APP申请房贷，可以申请先息后本，不需要等额本息——每月还款本金可以降至1元钱，最长缓冲期1-3年不等。当然缓冲期之后，还是需要每月归还本金和利息的。

据了解，这种“先息后本”贷款方式，典型代表有兴业银行推出的“随薪供”，银行根据贷款人资质确定给予2或3年的先息后本期限，期间只需偿还利息。而中信银行每次只能申请一年的先息后本期限，期满后可以继续申请。

如此种种，让压力沉重、内心难以平衡的存量业主，一忍再忍，无需再忍！

有的业主选择“呼吁降低存量房贷利率”：

对于这个诉求，光靠呼吁很难起效。比如深圳三部门就明确回复，2024年5月29日之前发放的个人房贷，执行当时深圳利率下限政策。

▲据说这个回复已删。

当然，除了呼吁，部分手里有钱的业主，再一次提前还贷了。

▲说实话，之所以在这个时候提前还房贷，估计是很多人已经意识到，当前政策瞄准的对象还是新房端和土地端，大基调还是“去库存”，对于存量房的指导和调控，其实是滞后的。

以我的亲身经历，我一个远房亲戚，在深圳买的房被套住了，一直期望银行能降低利息弥补一下。但从年初一直等到6月份，看到深圳的政策几乎全出完了，也没有降低存量房的利率，终于等不及了，最近刚申请提前先还50万。

当然，他跟我说，现在存款利率低，存银行不到2个点的利息，与其存着没多少利息，还不如提前还房贷，这也是一个重要原因。

市场是公平的，银行不给降利息，那业主就提前还贷款。本来这些年贷款就不好放，而高利息的存量房贷又要被业主提前还回来，银行得少赚多少贷款利息。

至此，能遏止提前还贷的，要么就只有银行主动或被动降利率，要么就是等楼市被救起来，房价再次进入上扬轨道……